Yasal Çerçeve ve Ön Koşullar

Düzenlemelere göre, yabancı kişiler en az 400.000 ABD Doları veya diğer para birimlerindeki karşılığı değerinde mülk satın alarak Türk vatandaşlığı kazanabilirler. Satın alınan mülkün bir apartman dairesi veya bir binası olan bir arsa olması gerekir. Ayrıca, mülkü en az üç yıl satmama taahhüdü verilmelidir.

Düzenlemeler zamanla evrimleşmiş ve sürecin netliğini ve verimliliğini artırmak için çeşitli tarihlerde önemli değişiklikler yapılmıştır. Örneğin, 12 Ocak 2017, 19 Eylül 2018 ve sonraki tarihlerde yapılan değişiklikler, mülklerin satın alınabileceği koşulları ve ilişkili taahhütleri iyileştirmiştir.

Temel Hükümler

1. Uygunluk Kriterleri

• Yabancıların en az 400.000 ABD Doları değerinde bir mülk satın alması gerekiyor.
• Taşınmazın resmi olarak kayıtlı olması ve işlemin tapu senedi ile belgelendirilmesi gerekmektedir.
• Gayrimenkuller satın alındıktan sonra üç yıl boyunca satılamaz.

2. Emlak Türleri

• Gayrimenkul, değer kriterlerini karşıladığı sürece konut veya ticari olabilir.
• İnşaat halindeki gayrimenkuller de belirtilen süre içerisinde tamamlanıp gerekli şartları taşımaları halinde değerlendirilebilir.

3. Başvuru Süreci

• Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığına başvuru, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da dahil olmak üzere ilgili makamlara yapılmalıdır.
• Sertifikalı bir değerleme şirketinden alınmış gayrimenkul değerleme raporu gereklidir.
• Gayrimenkul değeri ve diğer şartların doğrulanması halinde uygunluk belgesi düzenlenir.

4. Belge Gereksinimleri

• Gayrimenkulün tapusu.
• Emlak değerleme raporu.
• Gayrimenkul satın alımına ilişkin ödeme ve finansal işlemlerin kanıtı.
• En az üç yıl boyunca mülkü satmama taahhüdü.

5. Özel Koşullar

• İpoteğe veya diğer yasal kısıtlamalara tabi olan taşınmazlar vatandaşlık başvurularında kullanılamaz.
• Toplam yatırım gereksinimini karşılamak için, kümülatif olarak değer eşiğini karşılamaları koşuluyla birden fazla gayrimenkul kullanılabilir.

Ayrıntılı Yasal Hükümler

Emlak Değerlemesi ve Yatırım Onayı: Emlak değerlemesi sertifikalı değerleme uzmanları tarafından yapılmalı ve TADEBIS ve Web-Tapu gibi resmi sistemler aracılığıyla doğrulanmalıdır. Değerleme raporu üç ay geçerlidir ve bu süre zarfında yeniden değerlemeden kaçınmak için başvuru süreci tamamlanmalıdır.

Satış ve Taahhüt Belgeleri: Resmi tapuda mülkün üç yıl boyunca satılmayacağı açıkça belirtilmelidir. Bu bağlayıcı bir taahhüttür ve herhangi bir ihlal vatandaşlık sürecinin iptaline yol açabilir.

Finansal Gereksinimler ve Yatırım Kanıtı: Gayrimenkul için ödemeler Türk bankaları aracılığıyla yapılmalı ve döviz işlemleri Türkiye Merkez Bankası aracılığıyla çevrilmelidir. Ödeme kanıtı, alıcının ve satıcının bilgilerini, işlem tutarlarını ve ilgili tarihleri ​​gösteren ayrıntılı olmalıdır. Banka makbuzları ve döviz bozdurma belgeleri başvurunun önemli bileşenleridir.

Ek Yasal Hususlar

• Hukuki uyuşmazlıklara konu olan veya üzerinde haciz bulunan mülkler başvuruya uygun değildir.
• Mülkiyetin açık ve üçüncü şahısların hak iddialarından ari olması gerekmektedir.
• Ortak mülkiyet, bir kişinin payının tüm değeri karşılaması dışında genellikle caiz değildir.

Vergi ve Finansal Hususlar

Vergi Yükümlülükleri: Emlak alıcıları, emlak vergisi, KDV ve diğer ilgili vergiler dahil olmak üzere yerel vergi düzenlemelerine uymalıdır. Yasal komplikasyonlardan kaçınmak için vergiler tam ve zamanında ödenmelidir.

Finansal İşlemler: Ödemeler Türk bankaları aracılığıyla yapılmalı ve döviz işlemleri Türkiye Merkez Bankası aracılığıyla çevrilmelidir. Tüm işlemler Türk finansal düzenlemelerine uygunluğu sağlamak için doğru bir şekilde belgelenmelidir.

2024’te Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı Programında Son Değişiklikler

Son bir yılda, süreci iyileştirmek ve dolandırıcılık faaliyetlerini önlemek için Türk Yatırımla Vatandaşlık programında birkaç önemli değişiklik yapıldı. Bu değişiklikler, mülk değerleme sürecini, yatırım uygunluk belgesini aldıktan sonraki prosedürü, yatırım için uygun mülk türlerini ve satış vaadi sözleşmeleri yoluyla yatırım koşullarını etkiliyor. İşte ayrıntılar:

GEDAŞ Tarafından Gayrimenkul Değerlemesi

En kritik değişikliklerden biri de gayrimenkul değerleme raporlarının artık sadece hükümet tarafından yetkilendirilmiş GEDAŞ Değerleme Şirketi tarafından yapılmasıdır. Daha önce çeşitli değerleme şirketleri bu raporları hazırlayabiliyordu ancak bu çok sayıda usulsüzlüğe yol açtı. Artık sadece GEDAŞ bu raporları yayınlayabiliyor ve en doğru gayrimenkul değerlerini sağlamayı hedefliyor.

Yatırımcılar Üzerindeki Etki: Yatırımcılar, satın alma işlemi yapmadan önce mülkü dikkatlice incelemeli ve bölgedeki piyasa değerlerini belirlemelidir. GEDAŞ’ın değerleme raporu mülkü beklenen değerin altında değerlendirirse, yatırımcılar 400.000 $ gereksinimini karşılamak için ek yatırımlar yapmak zorunda kalabilir. Bu yeni düzenlemenin önemli bir dezavantajı, yalnızca bir şirketin yetkili olması nedeniyle değerleme raporlarını almak için gereken sürenin artması ve bunun da daha uzun işlem sürelerine yol açmasıdır.

Yatırım Sonrası Uygunluk Belgesi Prosedürü

Yatırım yapıldıktan ve uygunluk belgesi verildikten sonra dosya Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne aktarılır. Bu aşamada, müdürlüğün doğrulama amacıyla parmak izlerinizi tekrar alması gerekeceğinden Türkiye’de kalmanız zorunludur.

Yatırımcılara Etkisi: Uygunluk belgesini aldıktan sonra yatırımcıların süreci tamamlamak için yaklaşık 10-15 gün Türkiye’de kalmaya veya her adım için ayrı ziyaretlerde bulunmaya hazır olmaları gerekmektedir.

Arazi Yatırımlarına İlişkin Kısıtlamalar

Daha önce, boş bir arsa satın almak bir yatırımcıyı Türk vatandaşlığına hak kazandırabiliyordu. Ancak, son düzenlemelere göre, yalnızca onaylı bir inşaat projesi olan arazi (bir “kat irtifakı” tapusu) uygundur. Bu, arazinin belediyeler tarafından onaylanmış bir inşaat planına sahip olması ve tapunun bu durumu yansıtacak şekilde dönüştürülmesi gerektiği anlamına gelir.

Yatırımcılar Üzerindeki Etki: Yatırımcılar artık gelişmemiş arazi satın alarak Türk vatandaşlığı elde edemezler. Sadece yerleşik ve onaylı yapı planları olan arsalar kabul edilebilir, bu da yatırımların gerçek geliştirme projelerine yönlendirilmesini sağlar.

Satış Vaadi Anlaşmaları için Tek İşlem Gerekliliği

Satış vaadi sözleşmeleri aracılığıyla yapılan yatırımlar için, tüm yatırımlar tek bir işlemde gerçekleştirilmelidir. Bu, yatırımların farklı zamanlarda ve yerlerde yapılabileceği standart mülk satın alımlarının aksine, satış vaadi sözleşmelerinin tüm yatırım tutarının genellikle aynı projede bir kerede taahhüt edilmesini gerektirdiği anlamına gelir.Satış vaadi sözleşmeleri aracılığıyla yapılan yatırımlar için, tüm yatırımlar tek bir işlemde gerçekleştirilmelidir. Bu, yatırımların farklı zamanlarda ve yerlerde yapılabileceği standart mülk satın alımlarının aksine, satış vaadi sözleşmelerinin tüm yatırım tutarının genellikle aynı projede bir kerede taahhüt edilmesini gerektirdiği anlamına gelir.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Bu düzenleme, satış vaadi anlaşmaları yoluyla yapılan yatırımların genellikle tek bir büyük mülke veya aynı proje içinde toplu olarak 400.000 $ gereksinimini karşılayan birden fazla mülke yapılmasını gerektirir. Bu değişiklik, daha basit ve doğrulanabilir işlemler sağlar.

Bu son değişiklikler, Türk Yatırım Vatandaşlığı programının bütünlüğünü ve verimliliğini artırmayı amaçlamaktadır. Yatırımcılar, bu yeni düzenlemeleri anlayıp bunlara uyarak süreci daha iyi yönetebilir ve yatırımlarının gerekli yasal ve finansal gereklilikleri karşıladığından emin olabilirler.

Suç Kaydı Belgesi Gerekliliği

Başvuru süreci için yeni bir gereklilik getirildi. Yabancı yatırımcılar artık ailelerindeki tüm yetişkin başvuru sahiplerini kapsayan bir sabıka kaydı belgesi sunmalıdır. Bu belge yatırımcının kendi ülkesinden alınmalıdır.

Yatırımcılar Üzerindeki Etki: Bu ek belge, sürece bir başka özen gösterme katmanı daha ekler. Yatırımcılar, başvuru zaman çizelgelerini planlarken, bu sertifikayı kendi ülkelerinden almak için gereken zaman ve çabayı hesaba katmalıdır.

Aile Üyeleri İçin Yatırımcı Oturma İzni

Başvuru süreci artık yabancı yatırımcının aile üyeleri için yatırımcı oturma izni almayı da içeriyor. Yatırımdan faydalanan aile üyeleri de dahil olmak üzere tüm başvuru sahipleri artık ana yatırımcıyla birlikte bir “J Tipi” oturma izni (yatırım tabanlı oturma izni) alıyor.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Bu değişiklik, vatandaşlık başvurusunda yer alan tüm aile üyeleri için ikamet statüsünü kolaylaştırır. Yatırımcının ailesindeki herkesin başvuru süreci boyunca tutarlı bir yasal statüye sahip olmasını sağlar.

Başvuru Sırasında Zorunlu Bulunma

Önemli bir prosedür değişikliği, tüm başvuranların belge teslimi randevusunda hazır bulunmasını gerektiriyor. Yalnızca bir avukat aracılığıyla yapılan başvurular artık kabul edilmiyor. Yatırımcı ve yatırım yoluyla vatandaşlık elde edecek tüm aile üyeleri, belge teslimi aşamasında vatandaşlık ofisinde fiziksel olarak hazır bulunmalıdır.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Bu değişiklik, başvuru sırasında tüm ailenin Türkiye’de olması için dikkatli bir planlama yapılmasını gerektirir. Seyahat programlarının koordine edilmesini ve bazı aile üyeleri için Türkiye’de daha uzun süre kalmayı gerektirebilir. Ancak, yetkililerle doğrudan etkileşime de olanak tanır ve doğrulama sürecini hızlandırabilir.

Bu ek değişiklikler, hükümetin başvuru sürecinde gerekli özeni gösterme ve kişisel doğrulamaya odaklanmasını vurgulayarak, Yatırımla Türk Vatandaşlığı programını daha da geliştiriyor. Potansiyel yatırımcılar, yatırım ve vatandaşlık başvuru stratejilerini planlarken bu yeni gereklilikleri dikkate almalıdır.